24 Окт 2016 Пермяки почти перестали переводить жилье в коммерческую недвижимость В первом полугодии этого года на рынке фиксируется более чем трехкратный по сравнению с прошлым годом спад сделок по переформатированию квартир в формат стрит-ритейла. На первых этажах, на месте офисов и магазинов, вновь стали появляться квартиры.
Пермяки почти перестали переводить жилье в коммерческую недвижимость

Смена векторов произошла сразу по нескольким причинам. Первая: рынок коммерческой недвижимости в Перми сейчас перенасыщен.

 «Последний анализ начала осени этого года показал, что невостребованными в торговом сегменте сейчас остается в центре Перми более трети площадей. Схожая ситуация в сфере офисной недвижимости. Предложение, как по продаже, так и по аренде сейчас почти в полтора раза превышает спрос. Потому и вполне логично, что предстоит большое переформатирование рынка», - говорит аналитик рынка коммерческой недвижимости Алексей Солоницин.

Вторая причина: современные жилые новостройки возводятся и проектируются сейчас с просторным цокольным пространством.

«В последние 3-5 лет на рынке коммерческой недвижимости в Перми стал действовать принцип, схожий с реализацией жилья на начальном этапе строительства. Застройщики на старте стараются найти заинтересованных инвесторов. Нежилые помещения зачастую приобретают «якорные»  покупатели на «нулевом» этапе. С очень хорошим дисконтом. Преимущественно это банки, госучреждения, торговые сети. Организации с большим горизонтом планирования», - рассказывает исполнительный директор одного из пермских риэлтерских агентств Руслан Кошапов.

Третий фактор – инвестиционный. Массовый перевод жилой недвижимости в нежилую десятилетней давности был обусловлен солидной прибылью в будущем. Средние расходы на переформатирование квартир в офисы и магазины тогда составляли несколько сот тысяч рублей в зависимости от объекта (расходы на оформление всего необходимого пакета документов). Всё это можно было окупить за полгода будущей коммерческой эксплуатации этой недвижимости – вспоминают участники рынка. Сейчас ситуация кардинально поменялась. Жилая недвижимость год от года становится если не более рентабельной в плане получения ренты, то уж точно значительно более стабильной, нежели коммерческая.

Четвертая причина: изменения в сфере деятельности торговых учреждений и общепита. Магазины шаговой доступности в Перми вытесняются с рынка крупными ритейлерами, а введенные недавно ограничения на работу кафе в жилой зоне делают проблематичным использование бывших квартир в качестве закусочных и баров. Ужесточились  и требования к таким объектам, как со стороны Госпожнадзора, так и санитарных служб. В итоге тот минимум  квартир, которые в этом году сменили статус – расположены преимущественно в отдаленных районах Перми (там, где есть дефицит коммерческой недвижимости).

Сводной статистики по переоформлению жилья в нежилое имущество регистрирующие органы не ведут, а по оценке риэлторов и нескольких крупных управляющих компаний города в Перми эти процедуры сократились до нескольких десятков с начала 2016 года. Эксперты фиксируют обратный процесс – ранее переоформленным в коммерческий сектор квартирам стали возвращать их первоначальный статус. «Жилищный кодекс РФ позволяет собственнику помещения повернуть все вспять. Пакет документов для этого, правда, нужен внушительный. Да ещё и согласования необходимы с целой когортой надзорных органов.  Добавим сюда экспертизу, позволяющую оценить возможность смены статуса помещения, разработку предпроектной и проектной документации на перевод и далее – дело за специальной комиссией при органе местного самоуправления», - рассказывает юрист Ирина Швецова.

Срок принятия решения составляет 45 дней. Несмотря на все бюрократические и финансовые издержки, пермяки запускают процедуры переоформления. Пока такие случаи единичны и в основном речь идет о недвижимости в центральных районах города, но риэлторы прогнозируют, процесс этот будет набирать обороты. В нынешних рыночных реалиях жильё выигрывает у коммерческой недвижимости. 


к списку новостей